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如何看購房降價險烏龍

发布时间:2019-12-06 09:52:50

如何看购房"降价险"乌龙

7月9日,北京珠江·四季悦城宣称联合珠江人寿保险股份有限公司推出购房"降价险"11日,该公司辟谣,宣布此事乌有,一度引发热议的"降价险"就此戛然而止

"降价险"只不过是珠江地产的降价噱头从常识判断,由保险公司为房价下跌买单既不合理、也不合规:首先,从商业角度看,违背责利共担原则其次,从保险角度看,无法实际操作房价升跌不属于不可抗力范畴,相关风险及其定价很难科学测定,从监管层角度看,不允许对赌房价的金融衍生产品出现

但事件不会就这么算了如果这仅是营销噱头,市场反应显然过于热烈毕竟珠江·四季悦城的"降价险"产品优惠力度只有9折,但其引发的市场关注度却远高于万科、雅居乐等动不动就7、8折降价促销,甚至5、6折削价促销的房企这一事件或在启示房企:除了大幅降价,打消人们的跌价疑虑更能刺激观望者积极入市

如果说由保险公司承担跌价损失的1.0版本行不通,房企仍可设计出自担风险的购房"降价险"2.0版本---房企如要真心大幅降价,不如与购房者签订跌价补偿合同,即未来一定期限内房价下跌的某一区间由开发商完全补偿,低于10%和超过50%部分由购房者自己承担

这样一来,将实现四方"共赢":房企方面,坏结果是6折促销,这其实是计划内止损,如果未来行情稳定,算平价销售,如果变冷,就算超前抢收;购房者方面,小降不伤筋,如果跌价低于10%,是正常盈损;中降有保障,跌价超过10%低于50%部分可得到补偿;大降也不怕,如果降价超过50%,购房者将从开发商那里得到40%的补偿,此时购房者相当于没有首付就买,无疑会刺激银行放贷行业方面;打破行业一直以来买涨不买跌怪象,这样行业即使处于调整期也会良性发展;宏观方面,作为支柱的房地产如能平稳运行,经济就不会硬着陆

这一模式的关键是如何将赔付真正贯彻到位房企的优势在于沉淀资产,劣势是缺少流动的现金,这时房企可选择与资金充沛的金融机构合作,用折价资产向金融机构抵押,让后者预先垫付流动性(不妨称之为2.0+版本)

2.0+版本中,开发商、购房者、金融机构签订三方协议:当跌价补偿程序触动时,购房者可直接向金融机构索赔,金融机构替开发商垫付后,按约定利率计息,超过规定期限时,金融机构有权对抵押资产进行处理以优先清偿

其好处有四:首先是金融机构在合规操作下拓展了业务金融机构提供服务并非免费,有需求的购房者支付一定的服务费垫付发生后,金融机构可以收取高于基准利率的利息;其次是由第三方机构提供客观认定和预先赔付,会坚定购房者入市信心;再其次是行情变差不会引起滞销,加上有金融机构预垫资金,开发商资金链断裂风险大大降低;是这种良性调节对国民经济也有裨益

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